中古住宅のリフォームと建て替え、どっちを選ぶ?【若本修治の住宅取得講座-15】

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住宅取得の選択肢の中で、以前はプライバシーやセキュリティ重視の分譲マンション派と、庭付きの戸建住宅派にかなりはっきりと分かれていました。しかし最近の相談では、分譲マンションと新築の戸建住宅、中古住宅を購入してのリフォームなど、複数の選択肢を検討する人の割合が増えて来たように感じます。

なかには、建売りはイヤなので、もう少し土地も建物も小さくてもいいから注文住宅にすれば、自分たちの希望予算で家が建てられないでしょうか?という質問メールも届きます。

自分たちが仕様や設備、面積などを「妥協」すれば、建売並みの価格で注文住宅が建てられるんじゃないかという期待もあるようです。しかし狭小地の建築ではかえって作業効率が低く、材料のロスも多くなりがちなので坪単価的に割高になってしまいます。

現状認識ここ数年、広島都市圏は住宅用の土地価格も上昇し、建築費自体もあがっています。それほど収入が増えている状況ではなく、また手頃な土地は奪い合いの状況で、限られた予算で便利な場所に住みたいとなれば、中古住宅も選択肢に入ってきます。すでにリフォーム済みの物件もありますが、購入後に自分たちの好みでリフォームしようという人たちも少なくありません。

今回の記事では、中古住宅の購入段階で迷う「リフォーム」か「新築物件」か?それとも、老朽化した中古物件を建て替え前提で購入するのか?結論を迷っている人に、プロとしての判断材料を提供します。

建物の建築時期と立地条件

Wakamoto
全国的に空き家が増加し、立地条件のいい場所にある老朽家屋が手頃な価格で手に入るようになりました。しかし実際にその物件を買っても大丈夫か?リフォームで快適に住めるのだろうか?その不安に答えたいと思います。

個人が便利な場所で手頃な価格で更地を見つけるのは困難になりました。少し広めの土地を不動産業者が購入し、建売住宅が分譲されるものの、自分たちの希望に叶う注文住宅用地はなかなか出てきません。そこで少し築年数の浅い中古住宅も検討先の一つとして浮上します。明らかに2000年以降に建てられた比較的新しい住宅であれば、模様替え程度で住むことは出来るでしょうが、それより古い物件だと、買うかどうかの判断にも迷います。

住まいに求められる最低条件

住宅に求められる最低限の条件は、外敵や自然の猛威から「家族と財産を守る」ことです。
この最低限の条件を満たさず、デザイン重視のデコレーションを施して、見た目”新築同様”としても、将来後悔する時期が来るでしょう。大きな地震は来ないと多くの人が思っていた熊本にも巨大地震が到来し、2000年以降に建てられた『新耐震基準』の家も倒壊例が出ています。2020年に新しい省エネ基準が義務化されますが、断熱性能によって光熱費も大きく変わってくるのです。

筆者が熊本震災3ヶ月後に現地視察した熊本県益城町の被災地。この周辺は住宅が建ち並んでいたが、右端の2015年築の建物以外はすべて全壊で除去されていた。手前に2006年築の建物もあった。

建築家によって「劇的に大改造」された家や、大手によって「新築そっくり」にリフォームされた住宅が、実際に現在の耐震基準をクリアしているのか購入者には判断出来ません。今では中古住宅でも「ホームインスペクション」と呼ばれる建築士資格を持つ専門家による建物診断の有無が、不動産取引の『重要事項説明』に記載され、希望により耐震診断も行われますが、実際には表面的な調査に終わる可能性が否定できません。

熊本地震の倒壊例では、土台から上の建物の耐震性だけでなく、基礎や地盤の強度不足、短周期地震動による共振など、土地や土木工事に起因する被害も数多くありました。例え適正なバランスで筋交いや耐力壁が配置されていても、土台がシロアリや腐朽菌で劣化していたり、手抜き工事がされていないとも限らないのです。建物の耐震性に関しては、別の記事で詳しく書いているのでご覧ください。

大震災でも壊れない木造一戸建ての耐震性と安全性【若本修治の住宅取得講座ー14】

2018.03.20

昭和56年以前の建物は旧耐震基準の建物

1981年に耐震基準が大きく変更されました。それ以前の建物を『旧耐震基準』といい、例え法令を順守してきちんと施工された住宅でも、現在の基準では”耐震不足”です。しかも、以前は基礎に鉄筋が入っていない『無筋基礎』というものさえあり、熊本地震では大手プレハブメーカーの軽量鉄骨住宅も2棟倒壊しています。

従って、中古住宅を安く買えたとしたら、昭和56年以前の着工かそれ以降の建物かがひとつの判断材料になります。旧耐震の住宅をリフォームして住むのは私はお勧めしません。少なくとも10年以上その家に住むと考えたら、その頃には築50年を迎える建物です。安全や快適性を考えても、解体して建替えたほうが経済的です。

上の画像は、広島県坂町で昭和55年に建築された大手ハウスメーカー軽量鉄骨プレハブ住宅の解体現場。私が相談を受けた施主のお父さんが、長期の住宅ローンで手に入れましたが、二世帯住宅に建て替えるため解体をすると、壁に断熱材が一切入っていませんでした。大手とはいえ当時の建築図面は簡単なもので、構造材はしっかりしていたものの、これでは夏は灼熱、冬は凍えるような寒さだったことでしょう。

立地条件を調べる

自然災害で建物への被害が大きくなるケースは、立地を選ぶことで避けられることは少なくありません。中古住宅を探す場合も、駅などの利便性や周辺環境、価格といった要素だけでなく、地域のハザードマップ災害ポータルなどで、災害リスクが少ないエリアを優先しましょう。何よりも家族の命と財産を守るのが、住宅に求められる最優先の必要条件です。

地震であれば、建物の強度以前に「活断層」や「液状化」そして「がけ条例」なども調べることで、大きな損傷を避けることが可能です。水害や土石流、火災の延焼なども、建物だけでは防ぎにくく、物件選びの段階で、あらゆる災害を想定して意思決定することが大切です。私自身は、航空機事故や隕石落下まで想定していま住んでいる物件を決めました。

湿気が多い地域では、決して風通しが悪くない状態でも、外壁の汚れが目立ち、菌糸類で青緑色になっている建物も見受けられます。日光に当たらない北面が、がけに近い日陰で雨水が浸透して常に湿潤状態になっている場所や、水田の近くなどで建物周辺の土地が水はけの悪い状態が続いていると、見た目の汚れだけでなく外壁の劣化が進みます。

表面だけでなく、壁体内結露によって外壁の内側が湿潤状態になっているケースも見られ、その場合は断熱性能もかなり落ちて、構造躯体の腐朽も進む懸念が生じます。

上記の写真は、水田を埋め立てた分譲地です。左右の建物を比べると、軒の出の長さが外壁の汚れに影響を及ぼしていることも分かります。大手プレハブメーカの左側の建物は、軒の出がほとんどないため、雨樋の直下が綺麗なだけで、雨が当たる場所は汚れが目立ちます。恐らく地耐力不足で地盤改良も必要だったと予想されるので、排水や地表面の改良、建物配置なども含めて配慮が必要だったと思われます。

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今後その建物で過ごす年数

Wakamoto
比較的築年数が浅い建物を取得できたとして、その後その建物で何年くらい暮らす予定ですか?ご夫婦の年齢だけでなく、子供たちがその家で何年くらい過ごすかも、購入時の判断材料です。将来売却するのか、それとも一生その家で暮らすのかイメージして意思決定して下さい。

子供たちが巣立つのは、意外と早いもの。夫婦だけの暮らしになった時をイメージすれば、例え盆やお正月に子供たちが帰省するとしても、子供部屋は基本「物置部屋」になってしまいます。建物の築年数と家族の年表を重ね合わせて判断材料としましょう。

入居後の小規模リフォーム

例えば40歳の時に築15年の中古住宅を買い、外壁の吹き替え内装の模様替え程度で住めたとします。リフォーム工事は200万円程度で、2人の子供は小学生。15年後の55歳で建物の築年数は30年、子供たちは大学進学か社会人になっていて、ご主人は定年まであと5年という状況です。

恐らく、夫婦2人になったこの段階で大規模なリフォーム、キッチンやお風呂まで新しくする投資は躊躇するでしょう。例え蓄えがあったとしても、その後の給与増加は期待できず、10年後にもらえる予定の年金でもゆとりある生活が出来るとは思えません。

建物の傷みを気にして、外壁の防水屋根の葺き替えなどをしてやはり200万円程度の支出が普通の家計で出せるリフォーム費用でしょう。配管のつまりや機械の故障など、最低限の修繕でごまかしながら生活する方がほとんどです。残念ながら、若い頃憧れた素敵なインテリアに快適な生活は生涯望めないでしょう。

広島郊外の住宅団地。開発から40年程度経過し、建て替えや大規模修繕が始まっている。

大規模リフォームをした場合

これまで「模様替え」や「リフォーム」と呼ばれていた『増改築工事』が、最近では「リノベーション」や「リモデリング」など様々な言葉で紹介されるようになってきました。リノベーションとは、本来”建物の用途を変更する大規模工事”を指していて、シティホテルをゲストハウスに変更するとか、オフィスビルをサービス付高齢者向け賃貸住宅にリノベするといった、別の使い方をする呼び名です。

また以前は、中古住宅購入時の「住宅ローン」と、リフォームをして入居する「リフォームローン」は、金利や返済期間も異なり(リフォームローンのほうが金利が高く期間が短い)、不動産業者が「リフォーム済み」とした中古物件を買うケースがほとんどでした。

しかし最近では、長期固定金利型のフラット35でも『リフォーム一体型』のローンが登場し、一般消費者にも使い勝手が良くなってきています。空き家急増の問題もあり、政府も中古住宅の市場流通を増やしたいのです。

Wakamoto
大規模リフォームは、経年劣化した外壁や設備機器の取り換えはもちろんのこと、長く住むために『耐震性能』や『断熱性能』などの、構造躯体、壁の中身やサッシまで取り替えるなど、価格も工事範囲も大掛かりとなります。人体で言えば、体にメスを入れる外科手術のようなものでしょう。

リフォームはなぜ高くつくのか?

私は1990年代に住宅リフォームの全国チェーン『ミスタービルド』というフランチャイズ・チェーンの広島県本部で、スーパーバイザーとして加盟店の指導を行っていました。見積書の標準化や技術研修、加盟店オープン前の従業員研修などの担当です。

リフォームは意外と多くの予算が掛かります。新築とは逆で、地盤を除いて”想定通り”で進むことはまずありません。壁をはがしてみて、床を剥いでみて驚くことも少なくないのです。

クロスの張り替えなどインテリア工事だけであれば比較的安くあげることは可能です。しかし耐震性や耐久性、断熱性能などの改善がなく、あと何年その家で暮らしますか?仮に躯体を耐震補強をしても基礎は地盤が弱いままであれば、大きな地震で損傷は免れません。

リフォームが割高になる理由

費用の掛かる基礎や構造躯体があるから、新築の半額程度で出来ると思ったら大間違い。
私が経験した最高額は、リフォームで4千万円超えでした。そのケースでは立地が『防火地域』で、防火や容積率等の規制前の戦後間もなく建てられた木造住宅。愛着のある家ながら、既存不適格なので、諸事情で建て替えではなく大規模リフォームを選択されたのです。

このような特殊事例に限らず、安い中古物件は建築不可でリフォームしか対応できない物件だったりがけ条例に引っ掛かったりと、想定外の事態が発生することも少なくないのです。以下、リフォームが割高になる理由をまとめてみました。

  1. 解体費用と処分費が余計にかかる。
  2. 新築のように建物が「水平・垂直」ではないため、
    矯正する手間が余計に発生する。
  3. 生活しながらの仕事になるため、家具移動や養生、
    作業スペース確保など、作業効率が低い。
  4. 壊してみなければ分からない部分が多いため、見積に予備費が含まれる。
    (粗利を高く設定)
  5. 営業段階の手間は新築と変わらないほど掛かるため、
    相対的に諸経費が大きくなる。

地元新聞に掲載されていた、大手ハウスメーカーのリフォーム事業で指定工務店募集の広告。

コストの多くが「人件費」と「材料仕入れ」と考えれば、大量発注も業務の効率化も困難なリフォームが新築と同じ坪単価で出来るはずがありません。数社から相見積を取って安くやらせるほど、一般の施主には見えない部分で手抜きをするしかないのです。

特に大手は会社の間接経費も大きく、実際の施工は下請けや孫請けが担当するから、中間マージン分は割高にならざるを得ません。大手だからといって建材が大量発注出来る訳でも、リフォーム現場の生産性が高まる訳でもないのです。

Wakamoto
私は1千万円を超える工事で、今後10年以上その家に住むのだったら、リフォームよりも「建て替え」を勧めます。それはコストだけでなく、数多くのリフォームの現場を見てきた経験も含めての助言です。

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将来の建て替えの原資とタイミング

中古住宅購入時には、大掛かりなリフォームを見送ったとしても、日本人の平均年齢まで生きると仮定すると、どこかの時点で大規模リフォームか建て替え、または住み替えを検討することになるでしょう。

現役時代は大都市圏で働き、定年後は夫婦のいずれかの実家に戻り、すでに相続で住む家が決まっているなど、将来今の家を手放すことが決まっているという人もいらっしゃいます。若いうちに好きな地域に移住する予定の人なども含め、そのような人たちは”住み潰す”つもりで、最低限の修繕でもいいでしょう。

しかし、老後も同じ家に住み続けるのであれば、話は変わってきます。足腰が弱くなっても生活が続けられ、年金収入だけになっても安心して暮らせるためには、年金生活になる前に大規模修繕やバリアフリー工事など費用の掛かるリフォームを検討する時期が訪れます。

つまりご主人が六十代前半に、自分の80歳代~奥さんは90歳代でも安心して暮らせる家にリフォームしておくことを考慮する必要があるのです。奥さんと年の差があれば、40年後まで安心できる投資を行うということです。

決して子供たちがリフォーム代金を負担してくれるだろうと期待しないことです。子供たちにも家族と生活があるのですから。適切に管理されている住宅は「リバースモーゲージ」と呼ばれる自宅を担保にした老後資金の融資も得られる時代です。
逆に高齢者で賃貸住宅を探しても、普通の家主は家賃滞納や孤独死などを嫌い、割高な高齢者専用の空きを探すしかなくなります。

中古購入時の建て替え(新築入居)

建て替えを前提に「古家付中古住宅」を購入。建物を解体して滅失登記を行い、新たに自分たちの希望にあった注文住宅を建てる建替えです。

2000年以降に施行された『住宅性能表示制度』や耐久性や省エネ性能が高い『長期優良住宅』のほか『低炭素住宅』や『ZEH(ゼロ・エネルギー・ハウス)』など、最新の基準をクリアした高性能な住宅に、最初から住むことが可能です。
適切な長期の修繕計画は必要ですが、収入が不安定な老後に大きな支出がなく、生涯安心して住み続けることが可能でしょう。

竹木舞に土壁が施工された古い建物ながら、真ん中に鉄骨のトラスが組まれている家。

上記の画像は、既存住宅の建て替えをした時の解体現場。和風住宅で、壁の下地に竹木舞が組まれ、土壁だったことが分かりますが、戦後の良質な木材不足の折、耐震性等を重視して、鉄骨トラスの梁を入れていることが分かります。実際には垂直荷重には強くても、横揺れの荷重には効果はなく、既存不適格の建築物となります。

頑丈でしっかりした造りの家でも、築年数や新しい法令を考えると新居時に建て替えするのが最も安心で、長期に亘る資金計画も立てやすいのです。省エネ性能を高めることで光熱費の削減も含め10年以上で投資コストの元は取れるでしょう。健康寿命もプラス要素です。

入居20年後の建て替え

Wakamoto
中古住宅購入動機は、予算的なものが大きく、割安で利便性の高い、今住んでいる地域で「お買い得物件」があったというケースがほとんどでしょう。出来るだけ現役で働ける年齢で住宅ローンを返し終えて、その後は悠々自適で暮らしたいという賢いご夫婦がこのような選択をされます。

入居後20年で住宅ローンの返済は終えて、借金はほぼなし。その頃には子供たちは家から離れ、ご夫婦だけになってまだ五十代前後かせいぜい60歳前。若い頃に新築を選ばなかったことから、生活には余裕があり預貯金もあるご夫婦です。

もう家の中の移動も楽で、冷暖房効率を考えても平屋など、夫婦2人だけ暮らす広さがあれば十分です。このタイミングだったら、建て替えが選択肢に上ります。

長期の住宅ローンは望めないので、少なくとも1千万円程度の頭金があれば、減築や小規模住宅への建替えがお勧めです。逆に、中古住宅購入時に、将来の建て替えや大規模修繕のための資金計画・原資づくりの計画性があれば安心です。

平屋の建築コストは以下の記事を参照してください。

平屋の間取りと建築費【若本修治の住宅取得講座ー10】

2018.02.21

まとめ

中古住宅購入を検討する時、そのまま住み続けられると考えて購入するのか、建て替えを前提に建物の価値がない老朽家屋を土地付きで購入するかで、将来設計が大きく変わってきます。基本的には2000年以降に建てられた住宅以外は、そのまま住み続ける前提で中古を買わないほうが賢明です。もちろん前出の私の助言が前提です。

Wakamoto
ただし画像のような田舎の古民家を安く譲り受け、これまでとまったく違うライフスタイルで新しい生活を望まれる方など、理由が明確な方は人生を愉しんで下さい。ちなみにこの建物は、東京出身で地方大学の建築学科の准教授がセカンドハウスとして購入し、学生たちと手を加えている古民家です。

地元建築士会の招きで、家主である准教授と私がプロ向けに講演会を行った時の写真です。

大型の建物や多くの人が利用する施設では、新しい法令に遵守するよう行政指導が行われます。火災報知機の取り付けや避難路の確保、省エネ性能の向上など、法令適合が要求され、場合によって営業停止や行政処分の対象となるのです。しかし戸建住宅では、個人の負担が大き過ぎるため、増築等の”確認申請が必要な工事”以外は、現在の法律に適合していない建物も放置されてきました。

自動車業界の「車検制度」のように強制力があれば、もっと安全な住宅が中古市場に流通し、将来も多少の価値が残って売却益が出たでしょう。しかし現在市場に流通している中古住宅の大半が「既存不適格」の住宅です。現在の法令に合致していても「あなたの家族と財産を守るための最低限の基準」でしかなく、将来の基準強化を考えると、リフォームをしてもそれ以下の性能の家だと理解して下さい。

ワンポイントアドバイス

1.昭和56年以前の建物は、古い耐震基準で建てられている
⇒ 法律通りに建てられていても、基準以下の建築物

2.これから何年先までその家に住み続けるのか考えよう!
⇒ 建物の耐用年数も判断基準

3.リフォームも意外とコスト高!
⇒ 1千万円を超えれば建替えを検討しよう!

私が『住宅CMサービス広島』という戸建住宅の入札サービスを始めたばかりの2002年に書いたコラム『劇的ビフォアー&アフター』も参考にして下さい。

https://cms-hiroshima.com/answers/column/008/

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ABOUTこの記事をかいた人

≪住まいづくり専門コンシェルジェ≫ 福岡大学工学部建築学科に在学中、当時の人気建築家『宮脇檀建築研究所』のオープンデスクを体験。卒業後、店舗の企画・設計・施工の中堅企業に就職し、主に首都圏の大型商業施設、駅ビル等のテナント工事にてコンストラクション・マネジメントを体験。1991年に東京から広島に移住し、住宅リフォームのFC本部、住宅営業コンサルティング会社に勤務。全国で1千社以上の工務店・ハウスメーカー・設計事務所と交流し、住宅業界の表も裏も知り尽くす。2001年に独立し、500件以上の住宅取得相談に応じ、広島にて150棟以上の見積入札・新築検査等に携わる。2006年に著書「家づくりで泣く人笑う人」を出版。 マネジメントの国家資格『中小企業診断士』を持つ、異色の住生活エージェント。