建築工事の見積書は妥当ですか?【若本修治の住宅取得講座ー13】

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注文住宅を建てようとしたら、見積書を見ることなく契約金額資金計画表だけで契約を結ぶことはまずありません。しかし現実には、これまで注文住宅の見積書がどのような形式で、どの程度の明細が書かれているのか、比較する資料も判断する材料もないのが現状です。

自分たちが返済可能な建築費を知ること、おおよその相場を掴むことももちろん大切です。
しかし、坪単価で計算された『建築本体工事』に内訳明細がなく、価格にも快適さにも大きな影響のない「オプション工事」や「付帯工事」のみ工事ごとに詳しく書かれているだけの見積書や資金計画書で、数千万円の支払い約束、数十年もの住宅ローン返済をする意志決定を迫られたら、本当にそのまま鵜呑みにしてハンコを付いてもいいのでしょうか?

今回の記事は、決して住宅会社の営業マンは語らない建築工事の見積書の内訳やチェックするポイントなどをお伝えしていきます。

注文住宅の見積書のチェックポイント

Wakamoto
車の車検などでの点検整備で、部品やオイル交換などが発生する場合をイメージしましょう。数万円から数十万円の作業でも、作業内容や部品に対して「数量」と「単価」が記載され、技術料なども明示されます。
数千万円の注文住宅の建築見積はどうでしょう・・・。

私は現在、広島都市圏にて個人が発注者となる一戸建て住宅の個人入札システム『住宅CMサービス広島』を運営しています。

実家が土木建設業で、仕事を得るために入札が当たり前の環境で育ったことと、大学の建築学科を卒業後に入社した会社で現場監督や見積作成、実行予算組などの実務を経験し、その後住宅リフォームのフランチャイズ本部で、スーパーバイザーとして加盟工務店への指導を行った経験から、住宅業界でも発注者(施主)と施工者(工務店)の間に、役所の専門部署のような見積をチェックする機能、入札制度があればお互いの時間的ロスが減り、スムーズな意思決定が出来ると考えたのです。

2002年からサービスをスタートさせ、その後全国各府県の延べ15カ所でサービスを提供しました。全国で高い潜在ニーズがあり、各地にパートナーとなる専門家と契約しましたが、運営者のスキルや経験、負担が大きく、残念ながら定着に至っていません。そこで私の15年超のサービス運営で得たノウハウを解説することで、サービスのない地域で家を建てる方のお役に立てればと思います。

一戸建住宅の入札事例

以下は平成24年12月に広島市安佐南区で実施した入札の事例です。
建物の坪数は31.4坪の木造二階建てで一部ロフトと固定階段で上がれるルーフバルコニー(屋上)のある注文住宅です。地域密着で年間20棟未満の地元工務店5社が見積入札に参加しました。

付帯工事はE社のみ駐車場の舗装やカーポート、敷地境界のブロック・フェンス等を記載。付帯設備工事は、建物内を除く基礎より外の敷地内の給排水配管工事や桝工事、屋外電気工事等で、A社は「建築本体工事」の建築設備工事に計上しています。

この入札事例の真ん中より少し下の行にある『建築本体工事』が、チラシやカタログなどで表示されている住宅メーカーの「工事金額」で、坪単価の根拠となるものです。1,700万円台から2,000万円まで、本体工事でも250万円程度の差があり、付帯工事や諸経費が計上されます。

あなたが住宅展示場に行って、複数の会社の営業マンと話をし、プランや見積を提示してもらったとしても、この「建築本体工事」自体が”一式いくら”という大きな数字しかなかったら、何を根拠にこの金額と内訳を判断すればいいのでしょうか?

複数の会社の金額を比較しても、高いか安いかしか判断できず、さらに「今月中に契約してもらえば、こんな特典がつきます!」といったテレビ通販のような営業トークを積まれても、数千万円負担するに足る建物かどうか、判断つきません。

内訳書を要求しよう!

上記の事例では、さらに「屋根・外部仕上工事」や「内部仕上工事」など、各工事の金額に関して、部位ごとの工事内訳をつけています。部屋ごとの工事費用も算出しているので、和室を洋室に変えたら金額がどのように変わるのかもシミュレーションが可能な見積です。

実際には、この内訳書の根拠となる見積明細書が添付され、それぞれの部材や工事に「数量」×「単価」が計算されています。その数量が間違っていないかどうか、各部屋の壁の面積や床面積、巾木の長さなど、施主自身でも小学生レベルの計算で検算することが出来るのです。

本来、発注者自身が検算できるような分かりやすい見積書を渡して、詳しく説明と同意を求めるのがプロの責務です。それだけのお金と責任を預かるから、信頼されるのです。とはいえ、これは入札実施の専門サービスを長年提供している私たちのような専門家でなければ、工務店側もこのような明細書を提示してくれて、分かりやすい比較表を作成することは困難かも知れません。

見積書は「数量」×「単価」が記載されていること、そして内訳書が添付されているかどうかで判断して下さい。決して「建築本体工事一式」しかない金額提示でキャンペーンや値引きに心動かされないことが肝要です。自分ではチェックできそうになく、広島近郊の方でしたら、私にご相談下さい。

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ABOUTこの記事をかいた人

≪住まいづくり専門コンシェルジェ≫ 福岡大学工学部建築学科に在学中、当時の人気建築家『宮脇檀建築研究所』のオープンデスクを体験。卒業後、店舗の企画・設計・施工の中堅企業に就職し、主に首都圏の大型商業施設、駅ビル等のテナント工事にてコンストラクション・マネジメントを体験。1991年に東京から広島に移住し、住宅リフォームのFC本部、住宅営業コンサルティング会社に勤務。全国で1千社以上の工務店・ハウスメーカー・設計事務所と交流し、住宅業界の表も裏も知り尽くす。2001年に独立し、500件以上の住宅取得相談に応じ、広島にて150棟以上の見積入札・新築検査等に携わる。2006年に著書「家づくりで泣く人笑う人」を出版。 マネジメントの国家資格『中小企業診断士』を持つ、異色の住生活エージェント。