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価格で選ぶ
住宅展示場に行くと、販売する側の営業マンによって建築予算を導き出されます。勤務先や年収等を聞かれ、概算見積金額を出されても、それは「返済可能な最大限の住宅価格」を提示されたに過ぎないかも知れないのです。そうなると、依頼する会社や工法による違いではなく、談合における「天の声」と同じで、その金額を目指した限りなく１００％に近い各社の見積が提出されるだけでしょう。
まずは、復習のために「坪単価」や「建築本体価格」について解説したページを紹介しておきます。
『注文住宅の予算把握と交渉術（１）注文住宅の建設費』
主要ハウスメーカー１０社の１棟あたり平均価格と坪単価（2015年）
あなたがモデルハウスで話を聞く営業マンは、定価のないオーダーによる注文住宅で、ご要望や敷地条件によって大きく価格変動がある場合、自慢げに「当社はかなりお高いので、その予算を組むことが出来ますか？」とお客さんを選ぶようなことをするでしょうか？総合展示場でも雑誌の資料請求ページでも、自社だけでなくライバル各社が商談のチャンスを狙っているのです。
少なくとも、坪単価を伝えた途端に多くの人が去っていくより、土地を確認するなりプランだけでもつくるといった次の商談機会を残せるような価格説明を行うでしょう。しかし主要ハウスメーカーの多くは上場企業で売上や利益などの統計データは開示され、業界紙やシンクタンクなどでも各社の業績や業界全体の傾向を調査・分析しています。今回は住宅業界の出版社で各社の取材を行っている『住宅産業新聞社』のデータで、各社の実態を見ていきましょう。
平均価格の高い順で並べると、７社が３千万円超えの坪単価８０万円越えが分かる。
このデータは、各社が坪単価表示している『建築本体価格』ではなく、別途工事や付帯工事なども含めて、戸建て住宅を建築する施主と交わした工事請負契約の年間総合計を、その年の総受注棟数で割った数字。つまり契約１棟あたりの平均単価で、各社の中央値です。上は平均よりも１千万円以上の契約はあるでしょうが、この平均額よりも１千万円低いケースは考えられません。面積によって価格は下がっても、平均坪単価はハウスメーカーの場合はそれほど変動の要素が少ないと思われます。
雑誌や展示場で話を聞いて、自分でざっくりと計算したよりも、かなり高いイメージを持ちませんか？
実際に２０１３年から日銀の総裁が交代し、デフレ脱却のために低金利政策で緩やかに経済成長しているとはいえ、私たちの財布が大きく膨らんだわけでも、デフレが解消して物価が大きく上昇したわけではありません。消費税増税によって駆け込み需要はあっても、その反動による落ち込みで物価は一部の嗜好品・高級品を除いて下落や安定しているはずです。
業界大手積水ハウスの１棟あたり平均価格の推移（2010～14年）
私たちの記憶では、2014年4月に消費税が５％から８％に上昇する直前は、駆け込み需要もあって景気はプラス状態、物価も順調に上昇しました。しかし民主党政権時代の2012年12月までは『失われた20年』と言われ、東日本大震災以前から物価は下落気味でした。恐らく公共事業の予算も縮小していたことから、建設費も上昇の兆しはなく、東日本大震災の復興や2020年東京オリンピックの決定で、建築費が上昇し始めたのは８％への消費増税のショックが収まった2015年以降でしょう。
その間の大手ハウスメーカーの建築価格の推移を、戸建て住宅Ｎｏ.１企業の積水ハウスの株主向けＩＲ情報から以下抜粋しグラフ化してみました。
同社が手掛ける住宅事業の中で、個人向け一戸建ての「請負型事業」のデータ。
デフレ気味だったこの期間に、400万円近く同社の注文住宅の価格は上昇していたということです。主要10社の2015年の平均価格で積水ハウスは3,700万円ですから、消費増税ショックの不況の折でも、さらに単価を伸ばしていたのです。ちなみにこの間の請負型住宅建設部門の売上高は、2013年度の5,176億円から2014年度4,270億円、さらに2015年度は3,937億円と総額はマイナス成長なので、１棟あたりの単価を上げるのは全社を挙げて必達目標だったのでしょう。４０坪の建物だとして、坪１０万円もの上昇です。
これは皆さんが企業にお勤めであれば、当然の企業論理であり非難には当たりませんが、一般に価格が分からない注文住宅は「価格操作が可能」だということも示しています。たまたま予算のあるお客様に、カタログ価格よりも高い住宅のオプションを採用頂いたとか、立地条件が良く眺望が素晴らしいからつい建物が広くなって建築費が膨らんだという「特殊事例」ではありません。年間で１万棟を超える同社の戸建住宅購入者が、毎年100万円近くの価格増を知らないまま、提示される見積価格を交渉しても、前年よりもかなり割高の住宅を買ってしまったというデータです。
１社だけであれば、ブランド力と営業力のある積水ハウスだからということになるため、上記の主要10社の2010年のデータとも比較してみましょう。
主要ハウスメーカー１０社の１棟あたり平均価格と坪単価（201０年）
2010年といえば東日本大震災が発生する前、長期に亘るデフレで住宅着工戸数も2009年に年間100万戸を大幅に割り込み、業界に激震が走りました。民主党政権に変わっても新築着工の先行きは見えず、耐震偽装に端を発した『構造計算厳格化』の流れに住宅業界も苦しんでいた時代です。
2015年と比較してみると、平均価格の順位が４位以降かなり変動しているのが分かります。
５年間で５００万円以上の価格上昇したのは４社（太字）でほとんど横ばいは２社（赤字）
【解説】
２０１０年から２０１５年の６年間で最も平均価格が上昇したのはパナホームの７２４万円。坪単価でも１１万６千円ＵＰしています。上位３社も毎年１００万円程度住宅単価が上がっていったことが分かります。一方で「当社は高いですよ！」という営業が出来ていた重量鉄骨のヘーベルハウス（旭化成ホームズ）が、意外にもほぼ横ばいで価格は上昇しておらず、重量鉄骨を建てられる客層が限られてきていることも予想されます。
ほぼ横ばいのトヨタホームと、わずかだけの上昇にとどまっているセキスイハイム（積水化学工業）は、営業力の弱さによって価格でしか戦えていないことが要因かもしれません。トヨタホームのグループに入ったミサワホームも昔のような勢いは感じられません。
Next：ハウスメーカーの選び方－３ 性能で選ぶ
ネットや実際にモデルハウスに行ってカタログをもらい価格を聞いても、坪単価の幅も大き過ぎて「自分たちの用意した敷地」では一体いくらくらいの建築費が掛かるのか、具体的にはイメージできません。